楼市调控不会引发经济二次探底-【资讯】
什么是“二次探底”,许多讨论的口径存在较大差异。一般而言,从经济由衰退到复苏的过程看,所谓的W形复苏即代表着我们所认为的“二次探底”,即经济从衰退出现复苏,然后经过短暂的增长之后,又迅速再次陷入衰退的过程。那么楼市调控会使中国经济从V形复苏转变为W形复苏,从而陷入“二次探底”的困境吗?不会。原因在于,一方面,中国房地产市场并不存在全国性的泡沫;另一方面2010年保障性住房的大规模开工将冲销商品房投资的减少,总体上房地产新增固定资产投资增速不会减慢,对经济增长的贡献将至少和2009年持平。
新一轮调控不会改变地产行业的上行趋势,相反,挤出部分城市的局部泡沫对整个行业来讲是一次良性的调整,而且未来地产行业的结构布局也将更为优化。首先,根据我们的分析,由于不存在全国性泡沫,新一轮地产调控的指向应该是房价上涨过快的一线城市,而不是一刀切地打压整个行业,经济周期本身决定了这次的调控将以不影响经济增长为底线。从2009年的数据上看,一线城市房价对整个楼市走势影响较大,一线城市的地产调整必然会对全国的调控产生影响。
其次,城市化是地产行业上行发展的长期驱动力。城市化方向不变,基础设施建设和房地产行业的发展趋势会伴随整个城市化进程。截至2009年我国城市化为46.6%,这一数字不但远远低于发达国家,也低于东亚新兴市场经济体。
随着住房和城乡建设部与地方政府签订保障性住房建设责任状,保障性住房问责机制进入实质性实施阶段,地方保障性住房建设的力度会大幅提高,并有可能在一定程度上扭转过去地方政府没有激励、建设进度低于计划的情形。
从2010年的建设计划看,全国拟新增保障性住房300万套,各类棚户区改造280万套,农村危房改造120万套,游牧民定居6万套,共计706万套。考虑到严格的地方政府问责机制以及住建部与各地方政府签订的2010年保障性住房建设目标责任书,2010年保障性住房的开工目标将被严格执行。同时,按照以往的住房开工进度,预计保障性住房的开工量不会在全年均匀分布,而是呈现“前低后高”的走向,因此,2010年三、四季度的开工量将占有更多的比重。如果按平均每套60平方米匡算,那么2010年706万套的保障性住房所形成的新开工面积将达到4.2亿平方米。
截至2010年4月份,房屋新开工面积累计同比增长64%,共计完成4.57亿平方米。从数据上观察,2010年前四个月的新增房屋新开工面积是1998年房改以来的最大值。在房地产新政的影响下,房地产开发企业在剩下几个月的开工量将出现下滑趋势。下滑的幅度以及对全年新增开工面积的总体影响,可以参照2009年的下限进行估算。2009年前9个月新开工面积一直负增长,直到10月份才由负转正,这是历史上新开工增速最低的一年,如果以此为参照,2010年全年纯粹的商品房开工面积将为4亿平方米(前4个月)+6.7亿平方米(后8个月)=10.7亿平方米。2010年全年的新开工面积总量将为4.2亿平方米(保障性住房)+10.7亿平方米(纯粹商品房开工面积)=14.9亿平方米。
依此计算,2009年房地产新开工面积为11.5亿平方米,房地产新增固定资产投资为1.8万亿元,按照同样的比例,2010年房地产新增固定资产投资将为2.3万亿元。如果考虑农村危改房建设的变数较大,即使把这一部分扣除,2010年的保障性建设目标也为580万套,由此形成的新增房地产固定资产投资也将为2.2万亿,如果这一计划得到很好实施,则可保证2010年的GDP增长不会因为房地产新政而受到冲击。
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